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不動産投資の基礎知識

１　表面利回りとＮＯＩ利回り

不動産の取引にはいわゆる専門用語が多く使われています。
不動産投資に際して、最も大切なキーワードは『利回り』という言葉です。
「利回り｣には「表面利回り」「NOI利回り」などさまざまな種類があります。

【表面利回り】
　　年間賃料収入÷物件価格

【NOI利回り】
　　年間賃料収入－経費（修繕費、管理費、税金、保険料など）÷物件価格

【NOI】
　　「Net Operating Income」の略で不動産から得られる年間の総収入から
　　年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額のこと。
　　日本語では「純収益」といいます。この「NOI」を「不動産の売り出し価格」で割ったものがその物件の「NOI利回り」。

実際に出回っている不動産の広告をみますと、『表面利回り』のみが記載されていることがほとんどですが、この利回りは不動産投資にかかわる経費（修繕費、管理費、税金、保険料など）を無視して算出されていることに注意が必要です。
つまり表面利回りの数値というのは多くの場合、実際の利回り（ＮＯＩ利回り）よりもやや高めとなります。そして、ＮＯＩ利回りは経費がかかる分、低くなります。
『利回りが35％もある！』と、表面利回りに釣られて飛びついた物件が、ふたを開けてみると『15％程度の利回りに過ぎなかった・・・。』ということもありえます。是非、当社にご相談ください。

２．ＮＯＩ利回りの活用方法

このＮＯＩ利回りは、物件の力を示す非常に大切な指標です。これに対して「NOI」を「不動産の運用利回りに対するご自身の最低欲しい利回り（ハードルレート）」で割ったものが「自分の求める理想の収益不動産の最高価格（購入希望価格）」となります。

NOI÷希望ハードルレート

そしてこの２つの価格を比較して、自分の求めた購入希望価格よりも安ければ「買い」ですし、高ければ「購入は断念する」という判断を行います。それでも、どうしても自分が気に入った物件等の場合に、初めて、自己のハードルレートを下げる、もしくは、別の金融テクニックを使うことになります。　この金融テクニックの代表選手が借入比率を高めレバレッジ（てこ）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。

３. 利回りだけに惑わされない

物件の広告には利回り(多くは表面利回り)が表示されていることがほとんどです。一般的に不動産の利回りは3％～30％超のものまで物件によってさまざまですが、ついつい利回りの高い物件に目が行ってしまいます。けれども利回りが高い＝収益性が高いとはいえないことに注意しましょう。
というのは、人気のエリアではそもそもの売買価格が高いので結果として利回りが低くなっている場合が多いのです。
利回りの高さだけに注目すると不動産価格が安いエリア、つまり交通の便などが悪い不人気エリアの物件を買ってしまうという失敗に陥りがちです。不動産投資は入室者があってこそ成り立つものですから、いくら利回りが高く想定できても入室者がいなくては話になりません。利回りが低くても入室希望者が多いエリアの物件を選ぶべきです。
利回りにこだわるのは、あくまでもエリアをきめてから。そのエリアの中で利回りの高い物件をさがそう、というくらいのほうが無難です。

４. 質のよい物件を選ぶ

エリアが決まったら、今度は物件そのものが入室者をひきつけ、収益性の高いものかどうかを見極める必要があります。
少なくとも次の点は頭に入れて物件を見るようにしましょう。

・敷地と道路の関係

敷地の間口が道路と2メートル以上接しているか？
　→都市計画区域あるいは準都市計画区域内においては、2メートル以上接していないと、原則として建て替えが許可されません。
（建築基準法　第43条　『接道義務』参照のこと）
敷地の前面道路の幅が4メートル（地域によっては6メートル）以上あるか？
→4メートル（地域によっては6メートル）以下の場合、将来の建て替え時に敷地の一部を私道として確保（セットバック）しなくてはなりません。
（建築基準法　第42条　『2項道路』参照のこと）

・隣地との関係

物件が隣接する土地・隣地との間で境界線紛争など、なんらかのトラブルがないか、あるいはトラブルの原因となりうるものがないか確認しましょう。
隣地にはみ出した建物のひさしや庭木の枝がトラブルの種になることもあります。

・外見と修繕状況

ここに事務所を構えたい、ここに住みたい！と思わせる外見かどうか入室者の視点で見てみることが大切です。
壁やタイルのひび割れ、鉄部分の錆び、腐食などがないか？ある場合はどの程度か詳しく見ておくことが必要です。これは、外見の良し悪しばかりでなく、将来、発生が予測される「修繕コスト」を見極める材料でもあるのです。

・築年数

新築は中古物件に比べると利回りでは劣ることがほとんどですが、やはり新しい物件のほうが一般的には人気があります。
また、新耐震基準（昭和56年）を満たした物件かどうかも安全性の面では重要なポイントです。

・空室状態とその質

オーナーチェンジの物件であれば、空室の有無が大きなチェックポイントです。満室の場合は、新たな入室者をすぐに募る必要がないというメリットがありますが、物件内部を詳しく見ることができないというデメリットもあります。
また、周囲の清掃の状況、賃料の滞納がないかどうか、店舗の場合は業種などを確認することも大切です。

５. よい物件選びの秘訣

以上のような物件選びのコツを頭に入れても、物件そのものとの出会いはやはり個人の力だけでは限界があります。より新しく正確な物件情報を数多く手に入れるためには、やはり不動産業者の協力をえることが一番の近道です。信頼できる不動産業者と上手につきあい、自分の希望する物件のタイプを明確に伝えたうえで物件探しに協力してもらいましょう。